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仁策资讯

离婚律师--离婚分房产需要小心的法律误区

情况 1

白纸黑字赠房子 过户之前可撤销

都说白纸黑字,有凭有据,但在处置房子这件事上,即便立字为据说要给你,但房子最后真不一定就是你的。

李先生和前妻离婚多年,名下有一套别墅。在一次户外活动中,李先生和比自己小20多岁的张小姐相识,两人迅速确定了恋爱关系并闪电结婚。考虑到张小姐大学毕业后就留在北京打拼,却一直没有能力自己购置房屋,为了表示忠心,李先生在结婚当天就和张小姐签署了一份书面协议,约定自己名下的这套别墅婚后归张小姐个人所有,再与李先生无关。

拿着这张白纸黑字,张小姐觉得心里踏实许多。然而,巨大的年龄差距让二人婚后矛盾重重,最终感情破裂。张小姐起诉离婚,并请求法院按照二人签署的婚内财产协议,判决别墅归她个人所有。

李先生虽然同意离婚,但认为当初签署协议是为了和张小姐好好过日子,现在两人即将离婚,不同意再按照协议约定履行过户手续。

法官介绍说,根据《婚姻法》规定,夫妻双方可以约定婚前和婚后取得的财产归各自所有、共同所有或者部分各自,部分共同所有。但像李先生这种将个人所有的财产约定归配偶所有,在实质上应该属于一种赠与合同。合同法规定,赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。也就是说,在约定赠给配偶的房屋办理产权变更登记之前,赠与人可以享有任意撤销权。

虽然李先生立字为据,将自己的房产给张小姐,但在没有办理过户之前,李先生仍然可以撤销,不再赠与。别墅还是他自己的。法院判决驳回了张小姐的诉求。

情况 2

签协议未离婚 离婚协议不生效

夫妻俩签好的离婚协议也有可能不生效,这又是为什么呢?

林先生和孔女士结婚多年,积累了丰厚的家产。孩子上大学后,二人渐渐因生活琐事产生矛盾,几次想要离婚。

在一次激烈争执后,两人终于决定协议离婚,并签署了一份离婚协议书。协议书约定二人婚后购买并登记在双方名下的夫妻共同房屋共两套,位于朝阳区芳草地的一套归林先生单独所有,位于海淀区双榆树的一套归孔女士单独所有,其他共同财产也同时进行了分割。签署协议后的第二天,双方就前往房管局完成了房屋权属的变更登记。可是,由于两人工作都很忙,一直没有去民政局办理离婚登记。

一个月后,孔女士偶然发现林先生早有出轨行为,顿时觉得受到了伤害,要求改变原来的房屋分割方案,让林先生净身出户。林先生则坚称自己没有婚外情,而且房屋已经按照离婚协议进行了分割,不同意再给孔女士一分一毫。

孔女士起诉至法院,要求按照共同财产重新分割这两套房屋,都归她个人所有。

法官介绍说,按照《婚姻法司法解释三》第14条的规定,当事人达成的以登记离婚或者到人民法院协议离婚为条件的财产分割协议,如果双方协议离婚未成,一方在离婚诉讼中反悔的,人民法院应当认定该财产分割协议没有生效,并根据实际情况依法对夫妻共同财产进行分割。

法官说,离婚协议属于典型的附生效条件法律行为,只有真正离婚时,离婚协议才具有法律效力。而林先生和孔女士虽然签署了协议,但没有到民政局办理离婚登记,因此这份离婚协议并未发生法律效力,双方已经变更登记的两套房子,应当恢复产权原状。

情况 3

分割经适房只给本市人

由于房产价值高居不下,夫妻离婚分房产,经常会出现双方都想要房子,给对方一定补偿的情况。这时候,分给谁就有讲究了,特别是一些带有政策性的房产。

周先生和黄女士几年前经人介绍相识结婚,周先生是北京人,黄女士是外地户籍。由于婚前缺乏了解,二人婚后一直矛盾不断。

2010年,周先生经过摇号购买了一套位于大兴区黄村镇的经济适用房,周先生以个人名义签订了购房合同并办理了按揭贷款,以两人共同财产支付了房屋首付款,并按月偿还月供。

去年,夫妻俩因感情不和打算协议离婚,但在这套经济适用房的分割上却产生了分歧——双方都想要房子。协商未果,黄女士起诉至法院,要求判决房屋归自己所有,给予周先生价值补偿。

法官表示,此案中的经济适用房属于二人婚后以夫妻共同财产支付首付款并偿还月供购买,应当属于夫妻共同财产。但是,经济适用房与普通商品房不同,它是本市政府组织开发兴建,并以较为经济的房价向本市城镇居民家庭销售的房屋。经适房只针对本市城镇户籍中的低收入群体,取得房产证后5年方可上市交易,交易时需要交纳土地出让金。周先生夫妇的这套经适房,只能由具有北京市户籍的城镇居民享有产权。因此,法院最终判定房屋所有权归周先生,由周先生给予黄女士价值补偿。

法官介绍说,与经适房类似的还有“两限房”,即限房价、限套型的普通商品住房。“两限房”也是本市政府批准,对本市城镇居民的一种住房福利,购房人同样需要具备本市城镇居民户籍。使用夫妻共同财产购买的两限房,如果只有一方具有本市城镇户籍,应当判归本市居民所有,按照公平原则由得房方补偿未得房方价值补偿。

情况 4

违建房屋只定谁有居住权

接下来这个案例中,离婚的老夫妻争的是两层违建的房屋。石先生和周女士于上世纪70年代末经人介绍相识结婚,石先生的父母在西城区有两间平房是私产,婚后,石先生夫妇便一直和老人共同居住。十几年前,父母相继去世,石先生通过继承取得了两间私房的所有权,居住环境也松快了一些。

可是,没过几年,石先生的儿子大学毕业后没地方居住,也搬回到平房,和父母一起生活。两间小平房一下子又显得逼仄了。石先生以居住空间狭小为由,向相关管理部门申请扩建平房,但因平房属于文保单位未获得批准。

正常渠道走不通,石先生夫妇便擅作主张,找来装修队,在老宅的院落里私自加盖了两层房屋,改善居住条件。

这两年,石先生迷上了跳广场舞,并认识了有共同爱好的康女士。石先生坚持要和发妻离婚,周女士不同意,石先生便起诉到法院。

周女士眼看老伴儿已经不可能回头,只得同意离婚,但要求依法分割二人共同所有的房屋,包括房本上房屋测绘图中载明的面积和两人婚后共同扩建的两层房屋。

法官介绍说,未获得行政管理部门许可,擅自拆除原房屋、新建新房屋、改扩建房屋的,事后也未补办相应手续的,新建改建房屋将无法获得行政确认和取得合法所有权,属于违法违章建筑。这种无法取得物权登记的违建不受物权法的保护,不能认定为当事人享有的合法房屋所有权。离婚时,双方对此类房屋归属产生争议要求分割的,法院不能超越审判权限,代行政机关确认房屋的所有权并予以分割。

如果法院无权分割,那夫妻离婚,这类违建房屋该怎么处置呢?

根据婚姻法的规定,离婚时双方对尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋有争议且协商不成的,人民法院不宜判决房屋所有权的归属,应当根据实际情况判决由当事人使用。也就是说,法院虽不能分割房产屋产权归属,但可以判决使用权。

此案中,法院只给石先生和周女士分割了原房本记载的房屋面积,没有支持周女士要求分割违建房屋所有权的主张。但考虑到周女士离婚后生活困难,无房居住,新建房屋又确实是二人使用夫妻共同财产建造并具备分开居住的条件,因此法院判令新建的两层房屋中其中一层由周女士居住使用。

法官说

离婚分房产

有基本原则

西城法院民六庭负责人李岳鹏法官告诉记者,因为房屋价值巨大,父母资助、按揭贷款、借钱购房、共同出资成为了购房的主要方式。这些不同购房方式对婚姻法传统的夫妻共同房屋认定标准和分割规则提出了新的挑战。当事人对婚姻法和相关司法解释往往固执己见,导致在离婚纠纷中涉及房屋分割问题时僵持不下。

李法官提醒公众,在婚姻走到尽头时要做到理性分手,平等协商是处理离婚涉及的子女抚养和财产分割问题的基本原则。另外,在分割房产的问题上还有一些原则公众需要了解:一是在公平的基础上照顾子女和女方权益。房产的产权应当尽可能分配给离婚后直接抚养子女的配偶方,并坚持保护妇女合法居住、使用权益。

二是尊重实际照顾生活、居住困难方。在双方具备均等分割房产的前提下,尊重房屋的既往居住历史、购买和居住年限等实际情况,倾向于照顾生活上的无或低收入配偶方,照顾无房方和居住困难方。



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